Asuntokauppa – asunnonostajan opas

Tässä oppaassa käymme läpi asuntokaupan kahdeksan vaihetta – rahoituksen suunnittelusta asunnon ostotarjoukseen ja avainten luovutukseen. Kun hallitset nämä vaiheet, voit tehdä turvallisen ja kannattavan päätöksen uudesta kodistasi.

1. Asuntokaupan ensiaskeleet – taloudellinen valmistautuminen ja lainatarjous

Ensimmäinen askel kohti onnistunutta asuntokauppaa on oman taloudellisen tilanteen kartoittaminen. Laske realistisesti, kuinka paljon voit sijoittaa uuteen kotiisi. Mikäli olet myymässä nykyistä asuntoasi, aloita prosessi pyytämällä maksuton hinta-arvio. Ammattitaitoinen välittäjä antaa arvion markkinahintaan perustuen, ja se toimii pohjana lainaneuvotteluille.

Kun tiedät kuinka paljon omaisuudesta vapautuu varoja eli omarahoitusosuuden suuruuden, seuraava asunnon oston vaihe on lainahakemus. Pankki arvioi maksukykysi ja antaa lainalupauksen, joka määrittää ostovoimasi. Tämä lupaus on tärkeä hankkia jo ennen asunnon etsintää; se vahvistaa uskottavuutesi ostajana ja nopeuttaa päätöksentekoa. Suosittelemme hakemaan lainaa ainakin Aktialta - voit vertailla eri pankkien tarjouksia, jotka saattavat erota paljonkin.

Asunnon osto sisältää myös kuluja, jotka on hyvä huomioida ajoissa:

• Varainsiirtovero
• mahdollinen kuntotarkastus
• remonttikustannukset ja muuttopalvelut
• lakimieskulut tai lainhuudatusmaksut

Vuoden 2025 varainsiirtoveroprosentit ovat seuraavat (virallinen tieto Verohallinnolta):

• Kiinteistöt ja rakennukset 3 %
• Asunto-osakkeet ja kiinteistöyhtiöiden osakkeet 1,5 %
• Muut arvopaperit 1,5 %

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on poistunut; vero maksetaan normaalisti. Asunto-osakkeiden kohdalla välittäjä voi hoitaa maksun ja ilmoituksen Verohallinnolle puolestasi. Kiinteistökaupassa ostaja maksaa veron ja hakee lainhuutoa 6 kk kuluessa asuntokaupasta (Maanmittauslaitos).

Hyvä valmistautuminen ehkäisee yllätyksiä asunnon ostossa ja helpottaa seuraavaa vaihetta – unelmien kodin etsimistä.

2. Asunnon etsintä – löydä koti, joka sopii elämääsi

Kun talous on suunniteltu ja rahoitus kunnossa, asunnon osto siirtyy käytännön vaiheeseen: oikean kodin etsimiseen. Listaa toiveesi ja tarpeesi – asunnon koko, pohjaratkaisu, sijainti, kulkuyhteydet, lähipalvelut ja alueen tulevaisuuden kehitys.

Oikean kodin löytyminen on tasapaino tunteen ja järjen välillä. Siksi kannattaa hyödyntää välittäjää, joka tuntee alueen hinnat, taloyhtiöiden kunnot ja markkinatilanteen. Aktia LKV tarjoaa vinkkejä ja opastusta kohteiden valintaan – tutustu oppaaseen: Edessä asunnon osto?

Muista tutustua kohteen asiakirjoihin: isännöitsijäntodistus, energiatodistus, taloyhtiön korjaussuunnitelma ja tilinpäätökset kertovat paljon tulevaisuudessa odotettavista kustannuksista.

3. Asunnon ostotarjous – turvallinen ja sitova päätös

Kun sopiva asunto löytyy, on aika tehdä asunnon ostotarjous. Asuntokauppa perustuu tarjoukseen, jonka avulla määritellään kaupan ehdot. Tarjous tehdään aina kirjallisesti molempien osapuolten oikeuksien turvaamiseksi.

Tarjouksessa tulee mainita:

• tarjottu asuntokauppahinta ja maksuaikataulu

• toivottu vapautumisaika

• tarjouksen voimassaolo

• mahdolliset ehdot, kuten lainansaanti tai kuntotarkastus

Hyvin laadittu asunnon ostotarjous antaa turvaa sekä ostajalle että myyjälle. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen sellaisenaan, syntyy sitova sopimus. Jos myyjä tekee vastatarjouksen, alkuperäinen tarjous raukeaa ja ostaja voi päättää sen vastatarjouksen hyväksymisestä. Voit myös opastua oppaaseen: Kuusi vinkkiä asunnon ostoon.

Jos rahoitus ei ole vielä varmistunut, lainansaanti voidaan kirjata tarjouksen ehdoksi, eli tarjous on ehdollinen. Näin varmistat kaupan sitomattomuuden lainaehtojen muuttuessa.

Esimerkkilauseke asunnon ostotarjouksen ehtoon:

“Tarjous on voimassa sillä ehdolla, että ostajalle myönnetään asuntolaina vähintään X euroa viimeistään pp.kk.vvvv mennessä. Mikäli lainaa ei myönnetä, tarjous raukeaa ilman seuraamuksia.”

4. Myyjän päätös ja vastatarjous

Kun asunnon ostotarjous on jätetty, välittäjä toimittaa sen myyjälle. Myyjä voi:

1. hyväksyä tarjouksen,

2. hylätä sen, tai

3. tehdä vastatarjouksen.

Asuntokauppa syntyy vasta, kun molemmat osapuolet ovat hyväksyneet ehdot kirjallisesti. Vastatarjouksen voimassaoloaika on yleensä lyhyt, joten nopea päätöksenteko on tärkeää. Ammattivälittäjä auttaa sinua arvioimaan tarjouksen realistisuuden ja neuvoo, jos hinnasta tai ehdoista kannattaa neuvotella.

5. Kuntotarkastus – turvaa asunnon oston riskit

Asunnon osto on suuri taloudellinen päätös, ja kuntotarkastus onkin lähes aina suositeltava. Tarkastuksen tavoitteena on varmistaa, asunnon olevan kunnoltaan ilmoitusta vastaava.

Virallisten ohjeiden mukaan kuntotarkastusta ei ole pakko suorittaa, mutta se antaa ostajalle merkittävää lisätietoa kohteesta (Kuluttajariitalautakunta).

Tarkastuksessa selvitetään muun muassa rakenteiden kunto, mahdolliset kosteusvauriot, ilmanvaihto, sähkö- ja putkistot sekä tulevat korjaustarpeet. Moni ostaja sisällyttää asunnon ostotarjoukseensa kuntotarkastusehdon, jolloin tarjous raukeaa ilman seuraamuksia, jos kohde ei täytä ehtoja (Minilex).

Huolellinen kuntotarkastus tuo mielenrauhaa – erityisesti vanhemmissa kiinteistöissä tai omakotitaloissa.

6. Kauppakirjan tarkastaminen ja allekirjoitus

Kun asuntokauppa etenee hyväksytyn tarjouksen jälkeen, laaditaan kauppakirjaluonnos. Se on asunnon ostajan tärkein asiakirja ja sisältää kaikki kaupan ehdot: kauppahinta, maksuaikataulu, varainsiirtoveron maksaja, omistusoikeuden siirtyminen ja mahdolliset erityisehdot.

Kauppakirjan mukana toimitetaan usein liitteet – kuntotarkastusraportti, isännöitsijäntodistus, energiatodistus ja mahdolliset korjausdokumentit. Lue teksti huolellisesti ja kysy asiantuntijalta selvennyksiä epäselvistä kohdista.

Hyvin laadittu kauppakirja suojaa molempia osapuolia ja ehkäisee mahdollisia riitoja asuntokaupassa.

7. Kaupanteko – mitä tapahtuu pankissa?

Kaupantekotilaisuus järjestetään yleensä ostajan pankissa. Tilaisuudessa käydään läpi kauppakirja, varmistetaan maksut ja allekirjoitetaan asiakirjat.

Kaupanteon tapahtumat:

1. Kauppakirja allekirjoitetaan.

2. Asunnon ostaja maksaa kauppahinnan sovitusti.

3. Varainsiirtovero suoritetaan – virallinen tieto löytyy Verohallinnon sivuilta.

4. Omistusoikeus ja hallinta siirtyvät ostajalle sovittuna ajankohtana.

Asuntokauppa ei pääty allekirjoitukseen: välittäjä toimittaa ilmoitukset Verohallinnolle ja pankit kirjaavat omistuksen muutoksen. Kiinteistökaupassa ostajan on haettava lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.

Hyvin valmisteltu kaupantekotilaisuus on sujuva ja virheetön – kiinteistönvälittäjän ammattitaito näkyy juuri tässä vaiheessa.

8. Avainten luovutus ja muutto

Kun maksut ja asiakirjat on hoidettu, asunnon osto saa konkreettisen päätöksen; avaimet uuteen kotiin. Luovutus tapahtuu yleensä samana päivänä tai sovitun ajan kuluessa kaupanteosta.

Tarkista ennen muuttoa:

• Muuttoilmoitus (esim. Suomi.fi palvelussa)

• Sähkösopimus ja kotivakuutus

• Internet- ja jätehuoltosopimukset

• Taloyhtiön ohjeet uudelle asukkaalle

Moni asunnon ostaja tekee vielä pienen remontin ennen muuttoa, mutta tärkeintä on, että kaikki juridiset ja verotukselliset velvoitteet on hoidettu.

Onnistunut asuntokauppa perustuu valmistautumiseen

Huolellinen valmistautuminen ja asiantunteva apu varmistavat asuntokaupan etenevän turvallisesti. Kun tunnet taloudellisen tilanteesi, osaat toimia nopeasti oikean kohteen löydyttyä ja laadit asunnon ostotarjouksen huolellisesti, minimoit riskit ja vältät kalliit virheet.

Ammattitaitoinen välittäjä auttaa neuvottelemaan reilut ehdot, tarkastamaan asiakirjat ja hoitamaan kaupanteon ilman stressiä. Näin voit keskittyä siihen tärkeimpään – uuden kodin löytämiseen ja siihen muuttamiseen.

Usein kysytyt kysymykset asuntokaupasta ja asunnon ostosta

1. Mitä asuntokauppa tarkoittaa käytännössä?
   Asuntokauppa on prosessi, jossa omistusoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Se alkaa lainalupauksesta ja päättyy avainten luovutukseen. Ammattitaitoinen välittäjä on suuri apu asuntokaupassa.
2. Mikä on ero myyntihinnan ja velattoman hinnan välillä?
   Myyntihinta on ostajan maksama käteissumma, kun taas velaton hinta sisältää myös taloyhtiölainan osuuden. Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta (Vero.fi).
3. Milloin asuntokaupan varainsiirtovero maksetaan ja paljonko se on?
   Vuonna 2025 varainsiirtovero on 1,5 % asunto-osakkeista ja 3 % kiinteistöistä. Maksu ja ilmoitus on tehtävä Verohallinnolle kahden kuukauden kuluessa kaupasta.
4. Kuinka paljon varainsiirtoveroa maksan 300 000 € asunnosta?
   Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % × 300 000 € = 4 500 €, kiinteistöstä 3 % × 300 000 € = 9 000 €. Kiinteistönvälittäjä voi auttaa ajantasaisen veron laskennassa.
5. Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveron asuntokaupasta?
   Kyllä. Ensiasunnon verovapaus poistui lokakuussa 2023, joten myös ensiasunnon ostajat maksavat veron normaalisti (Vero.fi)
6. Mikä on realistinen asunnon ostotarjouksen voimassaoloaika?
   Useimmiten asunnon ostotarjous on voimassa 12–48 tuntia. Lyhyempi aika lisää kilpailukykyä, mutta liian lyhyt voi vaikeuttaa rahoituksen varmistamista.
7. Mitä ehtoja asunnon ostotarjoukseen kannattaa lisätä?
   Tyypillisiä asunnon ostotarjouksen ehtoja ovat lainaehto, kuntotarkastusehto ja oman asunnon myyntiehto. Ne suojaavat ostajaa ja tekevät kaupasta turvallisemman (Kuluttajariitakunnan lausunto).
8. Voinko perua ehdollisen ostotarjouksen ilman seuraamuksia?
   Kyllä, jos tarjouksen ehto ei täyty määräajassa ja sinulla on asiasta dokumentaatio (esim. pankin päätös). Muussa tapauksessa voi syntyä korvausvelvollisuus.
9. Mitä eroa on asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupalla?
   Asunto-osakekaupassa ostetaan osakkeet, jotka antavat hallintaoikeuden huoneistoon. Kiinteistökaupassa omistusoikeus maahan ja rakennukseen siirtyy, ja ostajan on haettava lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa kaupasta Maanmittauslaitokselta.
10. Mitä kuntotarkastus maksaa ja miksi se kannattaa ennen asuntokauppaa?
    Kuntotarkastus maksaa tavallisesti 300–600 €, ja sen avulla selviää mm. rakenteiden kunto ja kosteusvauriot. Se voidaan kirjata asunnon ostotarjouksen ehdoksi, ja on Kilpailu- ja Kuluttajaviraston suosittelema.
11. Mitä teen, jos tarkastus paljastaa vakavan vian?
    Voit neuvotella hinnasta, vaatia korjauksia tai perua tarjouksen, jos se on tehty tarkastusehdolla. Dokumentoi ja toimi nopeasti. Hyödynnä ammattilaisten, kuten osaavan kiinteistönvälittäjän, apua.
12. Mikä on RS-järjestelmä uudiskohteessa?
    RS (rahoitus- ja vakuusjärjestelmä) suojaa ostajaa rakennusaikana. Rakennuttajan on talletettava vakuus pankkiin, ja ostaja maksaa vain valmistumisasteen mukaisesti (Finanssivalvonta.fi). 
13. Miten yhtiölaina vaikuttaa kuukausikuluihin?
    Yhtiölaina kasvattaa rahoitusvastiketta ja velatonta hintaa, mikä lisää sekä kuukausikuluja että varainsiirtoveron määrää. Tarkista yhtiölainan ehdot ennen ostoa.
14. Miten asunnon omistusoikeus ja hallinta siirtyvät kun asuntokauppa on tehty?
    Asunnon omistusoikeus siirtyy, kun kaikki kaupan ehdot täyttyvät ja kauppahinta on maksettu. Hallinta ja avaimet siirtyvät sovittuna päivänä.
15. Milloin lainhuuto pitää hakea?
    Kiinteistökaupassa ostajan on haettava lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa kaupasta, muuten voi seurata sakko tai veroseuraamus (Maanmittauslaitos.fi).
16. Kuinka nopeasti asuntokauppa yleensä toteutuu?
    Asuntokauppa toteutuu tavallisesti 2–8 viikon kuluessa tarjouksen hyväksymisestä, riippuen rahoituksesta, tarkastuksista ja ehdoissa sovitusta vapautumisajasta.
17. Mitä ostajan oikeuksiin kuuluu?
    Ostajalla on oikeus saada kaikki olennaiset tiedot kohteesta, vaatia kuntotarkastus ja käyttää ehtoja oman asemansa turvaamiseksi (Kuluttajariita.fi).
18. Mitä ostajan velvollisuuksia asuntokauppa sisältää?
    Ostajan on tutustuttava asiakirjoihin ja kohteeseen, maksettava sovitut erät ajallaan sekä hoidettava viranomaisilmoitukset (varainsiirtovero, lainhuuto, muutto). Aktian lkv:n asiantuntija voi auttaa ilmoitusten hoidossa.

Asiantuntijan vinkit onnistuneeseen asuntokauppaan
Tämän oppaan on koonnut Aktia LKV:n kiinteistönvälitystiimi, joka auttaa vuosittain tuhansia suomalaisia asunnon ostossa ja myynnissä. Asiantuntemuksemme kattaa lainaneuvonnan, tarjousprosessin ja kaupanteon juridiset vaiheet – jotta asuntokauppa sujuu turvallisesti ja vaivattomasti alusta loppuun.